손에 잡히는 법률 - 상가건물 내 개별점포 거래시 유의점


 

   
 

오늘날 상가건물 중에는 그 내부에 각각의 점포가 인접한 점포와 벽체로 완전히 구분돼있는 것도 있지만 각각의 점포가 인접한 점포와 벽체의 구분 없이 바닥의 경계선 표시 등 만으로 구분돼 있는 것도 적지 않다.


대형쇼핑몰 내부의 각 개별점포들은 많은 경우 위와 같은 형태로 구분돼 있다.

우리 인천에서도 위와 같은 상가건물 내지 개별점포들은 여러 곳에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 위와 같은 개별점포들은 각각 독립한 부동산으로 거래되고 있는 것이 현실이다. 그러나 위와 같은 거래에 있어서는 상당한 주의가 필요하다.

현재의 대법원 판례는 위와 같은 점포들은 "구분소유권의 객체가 될 수 있는 구조상 및 이용상 독립성을 갖추지 못해 1동의 건물의 일부에 불과할 뿐 구분소유권의 객체가 될 수 없고 따라서 위 점포들이 각각 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다고 하더라도, 그러한 등기는 그 자체로 무효"라고 판시하고 있기 때문이다(대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정 등).

한마디로 위와 같은 점포는 독립적인 소유권의 객체가 될 수 없다는 것이다.

결국 그에 관한 매매는 물론 저당권의 설정 등도 모두 불가능하다. 현실적으로 거래되고 있다고 하더라도 법률적으로는 엄연히 불가능한 것이다.

위와 같은 문제점 때문에 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'이 지난 2003년 7월18일 일부 개정됐다.

1동의 건물 중 일부분이 법률상 요건을 구비함으로써 이용상 구분된 경우 이를 각각 독립적인 소유권의 객체로 인정한 것이다. 개정법은 위와 같은 점포를 '구분점포'라고 정의하고 있다.

위와 같이 독립적인 소유권의 객체가 될 수 있는 요건은 ①구분점포의 용도가 건축법상 판매 및 영업시설일 것 ②1동의 건물 중 구분점포를 포함한 판매 및 영업시설 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 이상일 것 ③경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것 ④구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착할 것 등이다.

위 법률의 개정에 따라 제정된 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 제1항의 경계표지 및 건물번호표지에 관한 규정'은 법률이 요구하는 경계표지와 건물번호표지에 관해 그 재질과 규격 및 색상 등까지 상세히 규정하고 있다.

요컨대 위 개정법으로 인해 위와 같은 개별점포들 중 일부는 독립한 거래의 객체가 될 수 있게 된 것이다.
그러나 현실적으로 존재하는 많은 상가건물 내지 개별점포들 중 위와 같은 개정법상 요건을 모두 충족한 곳이 과연 얼마나 되는지는 의문이라 아니할 수 없다.

결국 이 문제에 관한 향후 지속적인 법률의 개정 내지 새로운 판례의 출현을 기다려 볼 수밖에 없다. 일반국민들로서는 위와 같은 개별점포를 거래함에 있어 여전히 상당한 주의를 기울여야 할 것이다.

/인천지방법원 판사 배상원