2순위는 임금ㆍ퇴직금ㆍ소액보증금 順

　IMF 한파 이후 전세금 분쟁이 끊이질 않고 있다.

　전세집 주인이 사업을 하다가 부도를 내 살고 있는 주택이 경매처분이 됐으나 세입자들이 경매부동산의 배당순서를 몰라 미리 대처를 하지 못했기 때문이다.

　또 최근 활발해지고 있는 경매 법정에 참가하려는 사람들도 이같은 배당 순위를 알아 둬야 경매법정을 통한 부동산 취득이 손쉽게 이뤄진다는게 부동산 업계의 설명이다.

　배당순서를 보면 경매집행비용이 가장 먼저 공제된다. 이 비용은 법원이 경매를 진행하는데 들어간 제반 비용으로, 신문광고비, 집달관 현황조사비 등이며 금액으로 볼 때 감정가의 2∼3%에 달한다.

　그 다음 배당순서는 최종 3개월분의 근로자 임금ㆍ퇴직금ㆍ소액 전세보증금 등이다. 그러나 주택임대차 보호법상 서울와 광역시의 경우 액수가 3천만원 이하, 기타 2천만원 이하인 「소액 임차인」은 경매집행비용이 공제된 바로 다음 서울은 1천2백만원까지, 기타는 8백만원까지 근로자 임금 등에 앞서 배당을 받는다.

　3순위는 「당해세」로 해당 재산에 부과된 토지초과이득세ㆍ상속세ㆍ증여세 등 제반 국세 및 지방세를 뜻한다.

　이렇게 제시된 1, 2, 3순위가 바로 최우선 배당에 해당된다.

　즉 경매집행비용과 최종 3개월분 임금, 퇴직금, 소액보증금, 당해세 등은 순위를 불문하고 무조건 낙찰가액에서 가장 먼저 공제된다는 뜻이다.

　예컨대 시가 1억원짜리 아파트에 채권 최고액 1억원의 근저당을 설정한 채권자가 있다고 가정할때 이론상 1억원 모두 근저당권자에게 돌아가야 하나 앞서 제시한대로 경매집행 비용, 3개월분 임금ㆍ퇴직금ㆍ소액보증금ㆍ당해세는 제일 먼저 공제되기 때문에 이들 비용이 1억원을 넘는다면 전부를 배당받지 못할 수도 있다.

　우선배당이란 권리가 설정된 순서대로 배당하는 것을 말한다. 우선 배당의 권리설정 순서란 등기부상의 등록일자에 의해 판가름 된다.

　세입자인 임차인의 경우 전입신고와 확정일자 가운데 늦은날을 기준으로 순서가 매겨진다. 우선 배당에서도 국세ㆍ지방세 등 세금과 근저당권과의 시간적 선후가 중요하다.

　만약 근저당권 설정일이 국세의 법정기일이나 지방세의 과세기준일에 앞섰다면 근저당권자가 먼저 배당을 받는다. 그러나 반대의 경우 국세ㆍ지방세를 먼저 배당하고 그 다음으로 근저당권자에게 배당이 돌아간다.

　국세에서의 법정기일과 지방세의 과세기준일은 납세의무자가 세금을 자진신고한 경우는 그 신고일, 그외 경우는 납부고지서 발송일이 기준일이 된다.

〈김진국기자〉

j inkuk@inchonnews.co.kr

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